2013年8月12日 星期一

景福街舖價炒起


景福街舖價炒起

啟德郵輪碼頭帶動東九龍零售氣氛，新蒲崗景福街地舖做價被炒起，由於該地段正對着新地（00016）的Mikiki大型商場，為郵輪旅客上落必經之處，有投資者睇好後市，早前即睇即掃入該街道一個單號連約地舖，涉資約2,400萬元，每方呎成交價逾3.4萬元，創區內地舖呎價新高，租金回報低至約1.7厘，相信新買家如此火速及理想價入市，主要是看好該舖升值潛力，並不計較現有租金收入。
新蒲崗景福街與Mikiki商場只一街之隔，故地舖成投資者追捧目標。（陳章存攝）
新蒲崗景福街與Mikiki商場只一街之隔，故地舖成投資者追捧目標。（陳章存攝）
政府致力發展東九龍，啟德郵輪碼頭於今年六月中正式啟用，帶來更多不同國家旅客前來之餘，亦吸引大型商戶進駐該區，舖價升值潛力大，而鄰近的新蒲崗亦是受惠地區之一，區內景福街與Mikiki商場只一街之隔，成為投資者吼實目標。
本報現場直擊所見，現時該街道約30個地舖中，經營餐廳及麵館等店已逾10間，高佔該街道地舖數目約三分之一，另多間大型及中小型代理行亦設有共近10間。
景福街地舖買賣成交個案
  • 景福街地舖買賣成交個案

回報低 投資客放長線

該區地產代理金滙地產，其助理分行經理（工商舖）周濼生表示，雖然景福街吸引不少新租戶，但目前租金升幅並不明顯，一般面積近1,000方呎地舖，月租都只維持約兩、三萬元，租金回報偏低；不過，投資者反而看好該街道地舖升值潛力，如上述單號地舖，面積約700方呎，現由餐廳每月近3.6萬元租用，上址租金回報雖只約1.7厘，但投資者睇好該舖升值空間，故決定以約2,400萬元承接，呎價逾3.4萬元，為該區地舖呎價新高，物業約八年升值逾3.4倍。

單號舖半年反價逾21%

周濼生續指出，現時該街道地舖買賣放盤極少，其中一個現由連鎖餐廳租用的單號地舖，面積近1,000方呎，業主半年內已反價逾21%，最新叫價約3,900萬元，若以意向價售出，呎價將近4萬元，再創區內新高。

街坊心聲

周濼生指，雖然目前景福街地舖租金回報偏低，但仍無損其對投資者的吸引力。
於景福街開設士多的黃先生相信，郵輪碼頭對新蒲崗零售市道長遠有好處。
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上環住宅冧租達20％


上環住宅冧租達20％

鄰近中區核心商業區的上環及灣仔住宅屋苑，因地利優勢，向來受基金租客追捧，但隨着有基金撤離本港，此類租賃豪客漸減，終拖低兩區的租金，如上環帝后華庭租金已較年初跌約5至7%，個別一房單位月租跌幅更逾20%；另灣仔區亦現租金回落，當中嘉薈軒等受基金租客追捧屋苑，個別兩房戶月租較去年底回落逾一成。
基金租客向來鍾愛上環區，近年有對沖基金撤離，拖累區內受基金客追捧屋苑的租金回落。中原顧偉瀚稱，於中環上班的基金公司租客，早年熱捧上環區屋苑租盤，個別更以高於市價租金承租單位，但隨着一批對沖基金撤離香港，客源減少，令租金開始受壓，如帝后華庭目前租金較年初時已下跌約5至7%，近日個別獲承租一房單位，月租約1.3萬元，建築/實用呎租約28/40元，較同類年初月租約1.7萬至1.8萬元，跌逾20%。

預料下月租金再回落

缺乏租金支持，屋苑長線投資客亦加快出售單位，令買賣盤源由年初約60個增至現時約100個，當中20%屬投資者放盤，個別叫價再有5%議幅。顧氏續稱，港島西西浦亦受基金租客歡迎，三房戶月租曾高逾5萬元，但同類單位近月「全包」形式月租只約3.8萬元；並預期於暑期租市旺季後，九月份租金將進一步回落。
至於灣仔區屋苑，過往亦有基金租客捧場，香港置業鍾博文稱，同區早前約有20%租客來自基金公司，並以較高租金承租，但近半年罕見同類租客，加上同區多個新盤入伙，個別屋苑租金即時下調。

嘉薈軒建呎租跌至37

鍾氏指出，如嘉薈軒中層實用面積約358方呎單位，以約1.7萬元租出，同類去年底月租達1.9萬至2萬元，而屋苑平均建築呎租曾高達52元，現已跌至約37至48元；另同區尚翹峰兩房戶月租約2.3萬元，較去年底跌價約1,000元。
事實上，雖然憧憬內地將進一步開放予外資投資內地市場，吸引基金近年紛湧港開業，然而隨着市況不穩，令個別對沖基金計劃撤走，新興市場更是走資「重災區」。早前以本港為基地的對沖基金公司富信資產管理（Richland Capital Management），已表明會結束旗下兩隻對沖基金。而研究機構Eurekahedge資料顯示，去年亞洲區有23隻對沖基金結業，新成立的對沖基金則有18隻。
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2013年8月8日 星期四

新文華中心　商場舖售兩億


新文華中心　商場舖售兩億

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■新文華中心2樓A1及A2舖以交吉形式售出。
【本報訊】由資深投資者蔡伯能持有的尖沙嘴新文華中心2樓全層商場舖位，剛分拆出售，以1.99億元出售，新買家有傳為近期狂吸商場舖的法國香薰品牌亮碧思集團亞洲區總裁黃樹雄及有關人士。
美聯旺舖營業董事林雍坤表示，新文華中心2樓A1及A2舖，面積約16,867方呎，成交價1.99億元，呎價約11,800元，以交吉形式交易。原業主蔡伯能去年11月斥4.2億元購入上址，一度有意分拆出售，惟最終未能售出而完成交易，現時尚持有39,361方呎樓面未售。
消息指，新買家黃樹雄及有關人士最近積極入市，先後購入新東海商業中心地舖及地庫1層，以及新文華中心1樓48個舖位，連同最新成交在內，三個多月內斥資6.75億元入市，料作自用。
另外，由華懋集團持有之秀茂坪曉光街40至44號戲院大樓連外牆及地下3號舖，實用面積共36,605方呎，現以意向價約2億元招標，截標日期為本月29日。物業為舊戲院部份，適合作商舖、教會、酒樓或影樓等用途，但須經政府有關部門批准及繳交補地價或豁免費。
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代理業淘汰賽 細行首當其衝

代理業淘汰賽 細行首當其衝

2013年8月8日 10:19
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政府推出多項辣招後，樓市交投量急跌，地產代理行業正式進入淘汰賽，首當其衝的是蚊型細行，灣仔區近月便有4至5家公司倒閉。有商會人士坦言，近半年會員數目減約10%，即有約200家細行離開行業。
紅磡1周兩代理行倒閉
熟悉地產代理行運作的業界人士指出，地產代理行業收佣期3至6個月不等，即是說7月份仍收取3、4月份撮合交易的佣金，踏入8月份市場仍未有大改善，故不少細行倒閉。
其中規模較大一家細行叫六福地產，全盛期在區內有4間分店，10多名員工，近月全部倒閉，其中位於灣仔天樂里的總店近日已經轉租予健康食品公司。另外，紅磡區近1星期錄得兩宗代理公司倒閉個案，大部分為只有1間店、員工2至3人的蚊型行。
業界人士指出，灣仔、銅鑼灣區並沒有大型屋苑支持，但區內超過50個公司品牌，大部分以蚊型行為主。由於區內舊樓客源以投資者為主，政府推出辣招後，投資者難以出入貨，中小型代理受壓最大。
細行拆帳額高 公司利潤微
一名在區內經營數年的細行老闆坦言，中小型代理公司資源少，員工樣樣「一腳踢」，故拆佣相對較高，拆帳額往往高達50%，現市場又以租務為主，一宗萬餘元的租務要分一半予員工，老闆根本無肉食，所以細行執笠是在所難免。
會員以中小型地產代理為主的香港代理總商會，其會長朱建蘭指出，現時該會有約2,000個公司會員，目前仍屬於會員高峰期，但她坦言，由於會員會籍以每年結算，暫時未能確實計算到有多少會員已經結業，但她粗略估計，近半年有約10%會員已經退出行業，即約200細行倒閉。她又預期，若政府不撤銷辣招，中小型代理倒閉潮會更加慘不忍睹。
自立門戶財力弱 投資者退市失客源
過去數年地產市道相當興旺，吸引不少地產代理從業員離開大行「自立門戶」，然而經過近半年的淡市後，這些財力較薄弱的中小型行最先被淘汰。
中小型行率先被淘汰，最主要原因是，創業者多為地產代理從業員經營，資金相對單薄，靜市2至3個月仍能支持，但政府去年推出買家印花稅（BSD），今年又推雙倍印花稅（DSD），細行生存空間愈來愈窄。
其次，過去中小型代理主要是靠投資者支持，但在政府推出新稅制下，投資者已經絕迹市場，中小型代理可謂困難重重，關門倒閉的個案開始增多。
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2013年8月7日 星期三

豪宅代理租賃佣金加倍


豪宅代理租賃佣金加倍

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■陳永傑表示，加佣只是個別地區的商業策略。
【本報訊】地產代理上街冇人理，與其聽天由命，唯有出招自救。政府推出BSD及DSD雙辣稅後，豪宅首當其衝，無論買賣及租務成交均大幅滑落。有豪宅代理為幫補佣金收入，將豪宅租賃佣金勁加一倍。
代理向業主及租客各收取月租的「半個月」租金作為佣金，行之已久。政府推出辣招打壓，代理惟有透過提高佣金收費等方法自救求存。昨有消息傳出，中原地產跑馬地有主管向員工發出通告，因政府辣招令物業市場成交萎縮，境外買家受BSD影響而絕迹本地市場，逼於無奈下，租賃業務由過往收取業主之半個月租金作為佣金，昨起改為一個月。以跑馬地禮頓山一單月租10萬元成交為例，業主原本只須付佣5萬元，現加至10萬元。
中原跑馬地高級營業董事蔡佩芳直言是逼不得已，現時跑馬地多達400名地產代理，但這區過去半年，平均每月買賣成交不足30宗，代理就快餓食。她又指，就算代理不加佣，豪宅死寂，好多樓都冇人租，不少業主都主動加佣至月租的一個月，甚至1.5個月。以禮頓山為例，過往租盤長期僅十多個，現多達40個，供應是屋苑入伙後新高。惟豪宅劈租都冇人租，如禮頓山一個實用面積1,461方呎單位，原叫租11萬元，即使劈租18.2%至9萬元，「放咗三個月都冇人睇樓」。

陳永傑：恐造成反效果

有代理認為，現時樓市已淡靜，生意難撈，代理加佣恐造成反效果，或令客戶流去收費較低的代理行，失競爭力。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，加佣只是個別地區的商業策略，公司沒有指示阻止「收多啲」，但他坦言「你加佣，業主未必放盤畀你」。
五六年拍一部戲？講到嬲嬲哋，肥佬黎教王家衛拍戲！
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